Vredegerecht te Zomergem, 22 februari 2013, R.W. 2014-2015, 1271, zoals in graad van beroep bevestigd bij vonnis van Rb. Gent 11 april 2014 (AR nr. 13/1541/A).
C. Van E. en I.B. t/ G.V. en R. De L.
...
3. Beoordeling
...
3.2. Het is aan de vrederechter, als bodemrechter, om op basis van de eigen vaststellingen en in het kader van het verbintenissenrecht te oordelen of de niet-naleving van woningkwaliteitsvereisten van die aard is dat deze hetzij de nietigheid van de huurovereenkomst meebrengt, hetzij de geldigheid van de instemming van de huurder aantast, hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt, of nog, als grondslag dient om de verhuurder ertoe te veroordelen aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode te voldoen.
Een woning die helemaal niet voldoet aan de in art. 5 van de Vlaamse Wooncode bepaalde woningkwaliteitsvereisten kan niet geldig het voorwerp uitmaken van een huurovereenkomst. Die woningkwaliteitsnormen zijn van openbare orde omdat ze het grondwettelijk beschermd recht op een behoorlijke huisvesting beogen te handhaven en bovendien omdat ze gepaard gaan met administratieve en strafrechtelijke sancties.
3.3. Zeer specifiek in dit dossier is wat volgt:
– De eisende partijen namen het huurgoed in huur medio juli 2005. Uit de voorgelegde stukken, ook die aan de zijde van de eisende partijen, blijkt dat dezen de woning ruim vijf jaar bewoonden zonder ook maar enige opmerking te formuleren betreffende de woningkwaliteit of welkdanig gebrek.
– Het is opvallend dat de eisers zich pas begonnen te beklagen over de woningkwaliteit na het bericht van de verhuurders, op 22 augustus 2010, dat zij het huurgoed te koop aanboden.
– Het belet een oude woning die uiteraard en per definitie niet het comfort kan bieden van een nagelnieuwe woning. Dat uit zich tenslotte ook in de huurprijs (basishuurprijs van 450 euro per maand). Het voormelde neemt evenwel niet weg dat de huurovereenkomst een rechtsgeldig voorwerp en een rechtsgeldige oorzaak moet hebben.
Het is totaal ongeloofwaardig dat de eisers gedurende vijf jaren een goed zouden bewonen, zonder ook maar enige opmerking te maken, waarvan dan uiteindelijk beweerd wordt dat het goed van bij het begin onbewoonbaar was. Louter afgaande op de argumentatie van de eisers zou men denken dat de verweerders een krot verhuurden. Op het eerste gezicht bleek de woning tijdens de plaatsopneming nochtans een, weliswaar gedateerde, maar toch modale nette woning te zijn, zoals er bijzonder veel te huur worden aangeboden.
Toch werd de woning bij besluit van de burgemeester van K. van 2 december 2010 onbewoonbaar verklaard. Dat gebeurde op basis van een verslag van de adviseur van de wooninspectie van 17 november 2010. Daarin is melding gemaakt van: een ernstig gevaar op elektrocutie, een negatief keuringsverslag wat de elektriciteitsleidingen betreft, insijpelend vocht, opstijgend vocht, vochtige keldermuren en binnenwanden, een beschadigde dekvloer, gebrekkig bad, de niet verwarmbare badkamer, een gebrekkige wc op de tussenverdieping, twee niet-geaarde stopcontacten in de keuken. In totaal werden 95 strafpunten toegekend, wat inderdaad niet gering is.
Na uiteindelijk enkele eenvoudige ingrepen door de eigenaars besliste de burgemeester van de gemeente K. op 19 januari 2011 om het eerdere besluit op te heffen omdat voldoende aanpassingswerken werden uitgevoerd.
Zoals hierboven al werd vermeld, kan een huurovereenkomst niet zomaar nietig verklaard worden, louter afgaande op het inspectieverslag van de Vlaamse woninginspectie. De inspecteur moet immers op een rigide wijze in een checklist aanduiden welke gebreken hij vaststelt, zonder evenwel te oordelen wie aan de basis van die gebreken ligt. Een rechtbank daarentegen dient de problematiek te beoordelen in het kader van het verbintenissenrecht in het algemeen en het woninghuurrecht in het bijzonder. De rechtbank zal rekening houden met de toestand van de woning bij de aanvang van de huur, met de daden en de nalatigheden van zowel de verhuurder als de huurder.
Gelet op de gegevens van de plaatsbeschrijving, maar in het bijzonder ook gelet op de houding van de huurders gedurende vijf jaren – namelijk de bewoning van het huurpand zonder ook maar enige opmerking te formuleren – kan bezwaarlijk worden aangenomen dat het huurgoed onbewoonbaar was op het tijdstip van de aanvang van de huur. Het voormelde belet natuurlijk niet dat, lopende de huur, gebreken kunnen ontstaan of opduiken. Die kan de verhuurder pas verhelpen van zodra hij er kennis van heeft en ter zake rust op de huurder een meldingsplicht. Uit niets blijkt dat de huurders gedurende de eerste vijf jaren van de huur gebreken hebben gemeld aan de eigenaars; dat wordt althans niet bewezen.
Uit de zowel door de eisende partijen als de verweerders voorgelegde stukken moet ook worden begrepen dat, na de eerste opmerkingen van de huurders, de verweerders zich wel degelijk meermaals hebben aangeboden om herstellingen uit te voeren, maar dat de huurders die herstellingen hebben verhinderd.
Op basis van de vaststellingen van de vrederechter en de gerechtsdeskundige, kan evenmin worden besloten tot dermate ernstige gebreken van het huurpand waardoor het voorwerp van de huurovereenkomst of de oorzaak ervan ongeoorloofd zouden zijn.
Uit het eindverslag van de gerechtsdeskundige blijkt dat geen stroomverlies kon worden vastgesteld in de woning, maar wel dat de aardingsweerstand ruim onvoldoende zou zijn. Het door de eisers medegedeelde verbruik van elektriciteit kan door de gerechtsdeskundige niet worden verklaard. Wel stelt hij dat het meegedeelde verbruik van elektriciteit bijna het dubbele is van een gemiddeld verbruik door een gemiddeld gezin. Maar tijdens de plaatsopneming is gebleken dat de eisende partijen zelf elektriciteitswerken hebben uitgevoerd. Dat was zo op de zolderruimte (de gerechtsdeskundige stelde vast dat de aardingskabel werd gebruikt als geleider en dat aansluitingen te ver uitstaken). Dat was ook zo in de slaapkamer boven. Ook in de overdekte ruimte naar buiten plaatste de eisende partij een bijkomende tl-lamp en bijkomende bekabeling betreffende kabeltelevisie. De eiser erkende ook dat hij bijkomende elektriciteitsvoorzieningen heeft gelegd naar het tuinhuis achteraan. De gerechtsdeskundige kon onder meer vaststellen dat achter het tuinhuis aan het raam een elektrische kabel loshing en dat een stroomverlies langs die weg helemaal niet uit te sluiten was. Het is derhalve helemaal niet te achterhalen wie aan de basis ligt van de door de woninginspecteur destijds vastgestelde problemen betreffende de elektriciteitsinstallatie. Het verhaal van de verhuurder is immers evenveel waard als dat van de huurder, zonder dat een rechtbank de voorkeur mag geven aan de ene of de andere verklaring, bij gebrek aan andere bewijsstukken.
In de keuken kon de gerechtsdeskundige vaststellen dat de aansluiting van de koelkast niet volgens de regels van de kunst was geplaatst. Het is niet duidelijk of dit al bij aanvang van de huur het geval was. Maar, zoals hierboven al vermeld, blijkt uit de stukken dat de eisende partijen herstellingen hebben belet. Hun werkelijke bedoeling bestond erin de verklaring van ongeschiktheid van de huurwoning te kunnen uitlokken.
De gerechtsdeskundige stelde vast dat zowel de waterafvoer als de wc-afvoer via eenzelfde oude buis gebeurden en dat dit volgens hedendaagse normen een gescheiden circuit zou moeten zijn. De gerechtsdeskundige voegde er evenwel meteen aan toe dat er vroeger effectief op die manier werd gebouwd. Het zou dan ook niet ernstig zijn louter op die basis te besluiten tot de nietigheid van de huurovereenkomst.
In de badkamer stelde de gerechtsdeskundige schimmelvorming vast, maar de oorzaak daarvan weet hij aan een gebrek aan verwarming, wat de plicht van de huurder is.
De gerechtsdeskundige stelde opstijgend vocht vast in het chauffagehok en in de garage. Dit zijn geen voor bewoning bestemde ruimten. Bovendien verklaarde de gerechtsdeskundige dat in de muren wel degelijk een waterkering zat. In die omstandigheden mochten ook de eigenaars ervan uitgaan dat de muren niet vochtig zouden zijn. Dat de waterkering te hoog werd geplaatst, was derhalve even verborgen voor de eigenaars als voor de huurders. Ook hier klemt de vaststelling dat de huurders geen problemen hebben gemeld, zodat de verhuurder die evenmin kon verhelpen.
Opstijgend vocht in kelderruimten van oude woningen is niet uitzonderlijk en is een eigen kenmerk van oude constructies. Vandaar dat in oude kelders ofwel pompen ofwel gaten zijn aangebracht voor de evacuatie van water.
De gerechtsdeskundige kon in de keuken opstijgend vocht meten op de buitenmuur tussen de keuken en de badkamer. Hierboven werd al aangegeven dat de vochtproblematiek in de badkamer te wijten was aan een gebrek aan verwarming. Ook hier geldt dat de verhuurders pas tot actie konden overgaan na de melding van een probleem door de huurders.
In de living kon de gerechtsdeskundige enkel op bepaalde plaatsen licht verhoogde vochtwaarden meten, zonder dat hij er een verklaring voor kon geven. Het is niet aangetoond dat het een gebrek in de woning betreft. Er kan evenzeer sprake zijn van condens. Bovendien stond de woning leeg ten tijde van het plaatsbezoek. Er werd niet verwarmd.
Zoals de woninginspecteur kon de vrederechter ook vaststellen dat het tweede toilet op de tussenverdieping geen deur had en dat de badkamer een accordeondeur had. Het betreft lichte gebreken die op zich niet van aard zijn om tot een nietigheid van de huur te beslissen.
Anders dan de woninginspecteur stelde de gerechtsdeskundige vast dat het stopcontact in de keuken wel degelijk een aarding had. Zoals hierboven aangegeven, meent echter ook de gerechtsdeskundige dat de gemeten aardingsweerstand ruim onvoldoende is (zie reeds supra). Dat heeft nochtans niet belet dat de keuringsorganisatie AIB Vinçotte op 7 januari 2011 een keuringsattest heeft afgeleverd waarin staat dat de nieuwe installatie voldoet.
In de chauffageruimten ontbrak een verluchtingskanaal, maar de verwerende partijen moeten worden gevolgd in de redenering dat de verluchting onderaan de deur destijds wel volstond. Overigens betrof het een kleine ingreep om een nieuwe verluchting volgens hedendaagse normen aan te brengen. Een reden tot nietigverklaring van de huurovereenkomst kan hier niet worden gevonden.
Het dient ook te worden opgemerkt dat zodra aan de door de verweerders aangesproken aannemers door de eisende partijen toegang werd verleend tot de huurwoning, herstellingswerken gebeurden waardoor tegemoetgekomen werd aan de klachten betreffende een aantal gebreken. Behalve wanneer een woning bij de aanvang van de huur duidelijk onbewoonbaar of ongeschikt tot verhuring is, kan een verhuurder deze problemen bezwaarlijk verhelpen, welke problemen zich altijd kunnen voordoen in een woning indien de huurder daar geen melding van maakt.
Het is toch ook erg opvallend dat de huurders zelf aanvoeren dat de nietigheid of de ontbinding van de huurovereenkomst beperkt kan worden tot de datum van het onderhoud van de partijen met betrekking tot de problematiek van de huurwoning, namelijk in juli 2010. Juridisch is dit een complete ongerijmdheid, omdat een absolute nietigheid in de tijd steeds ab initio terugwerkt. Maar uit de stelling van de eisers in de namens hen neergelegde conclusie blijkt enkel dat zij de woning gedurende vijf jaren zonder ook maar enig probleem hebben betrokken. Zodra zij melding maakten van problemen, hebben zij de verweerders grotendeels belet om herstelling uit te voeren.
De huurovereenkomst is niet nietig.
3.4. De huurovereenkomst moet evenmin worden ontbonden in het nadeel van de verweerders. Opdat een gerechtelijke ontbinding van de huur in het nadeel van de verwerende partijen zou kunnen worden verantwoord, moet worden bewezen dat zij een ernstige contractuele wanprestatie hebben begaan.
Het staat buiten kijf dat een eigenaar-verhuurder de verplichting heeft herstellingen aan een huurgoed uit te voeren, zodat het volledige woongenot gevrijwaard kan blijven. Maar het is aan de huurders om de op hen rustende meldingsplicht na te komen (zie ook supra). Bovendien hebben de huurders de verplichting om, zodra zij een gebrek hebben gemeld, de eigenaars de kans te geven om tot herstelling van die gebreken over te gaan. In dit dossier klemt net de vaststelling dat de huurders de op hen rustende meldingsplicht pas zijn nagekomen medio juli 2010, maar dat zij de eigenaars hebben belet herstellingen uit te voeren om, zodoende, een verklaring van ongeschiktheid of om onbewoonbaarheid van de huurwoning te kunnen uitlokken. De houding van de huurders was derhalve niet gericht op een oplossing van een probleem, namelijk de herstelling van enkele gebreken, maar enkel op de samenstelling van een dossier om tegen de eigenaars een proces te kunnen starten. Dat zij de eigenaars – sinds dezen te kennen gaven de woning te willen verkopen – enkel in diskrediet wilden brengen, blijkt ook uit de aanplakking door de eisers van het besluit van onbewoonbaarverklaring dat werd uitgelokt door herstellingswerken te blokkeren.
Nochtans is de uitvoering van een verbintenis in natura nog altijd de stelregel. Met andere woorden, de verweerders dienden de gelegenheid te krijgen om een verbintenis tot herstelling van de gebreken uit te voeren.
Wat een aantal beweerde gebreken betreft, baseren de eisers zich trouwens op eigen vaststellingen of verklaringen. Dat is zo onder meer voor de problematiek van de afvoer. De gerechtsdeskundige sloot evenwel niet uit dat bij hevige regenval afval uit de septische tank kan terugkeren naar de douchekuip. Ook hier valt echter op dat zich gedurende vijf jaren kennelijk geen problemen hebben voorgedaan. Althans werden die problemen niet gemeld. Nochtans mag worden aangenomen dat ook in de vijf voorafgaande jaren hevige regelval optrad. De bewering dat de beerput overloopt in de douchekuip kon niet worden hardgemaakt met vaststellingen ter plekke. Contractueel namen de eisers de plicht op zich ervoor te zorgen dat afvoerleidingen niet verstopt zouden geraken.
Doordat de eisers zelf een aantal aanpassingen uitvoerden aan de elektriciteitsinstallatie lagen ze zelf aan de basis van de vastgestelde gebreken eraan (zie ook supra).
De conclusie is uiteindelijk dat de eisers een zeer ruime maar oude woning hebben gehuurd tegen een meer dan schappelijke huurprijs, namelijk een basishuurprijs van 450 euro per maand. Uit niets blijkt dat het voorwerp van die huur ongeoorloofd was (zie reeds supra). Er ligt evenmin enig bewijskrachtig gegeven voor waaruit moet worden begrepen dat de woning bij de aanvang van de huur niet voldeed aan de elementaire vereisten van bewoonbaarheid, veiligheid en hygiëne. Dat lopende de huur gebreken kunnen opduiken in een woning, is niet uitzonderlijk, zeker niet bij een oude woning. Uit niets blijkt echter dat de verweerders nalieten om die gebreken te verhelpen, wel integendeel, het werd hen belet.
De hoofdeis tot gerechtelijke ontbinding van de huur in het nadeel van de verwerende partijen is daarom ook ongegrond.
...
3.6. Daarentegen moet een ernstige contractuele wanprestatie van de eisende partijen worden aangenomen op grond waarvan de gerechtelijke ontbinding van de huur in hun nadeel verantwoord is. De huurachterstal van 2.016 euro wordt niet betwist. De eisers bewijzen, ondanks herhaald verzoek daartoe, niet dat zij de woning verzekerden tegen brand. De eisers bewijzen niet dat zij de schoorsteen lieten vegen en de centrale verwarming lieten onderhouden. De verwerende partijen bewijzen met de uittreksels uit de Kruispuntbank voor ondernemingen dat de eiser, zowel in eigen naam als onder de naam “Z.”, op het adres van het huurgoed een handelsonderneming uitbaatte sinds 14 mei 2009. Volgens de gegevens van de Kruispuntbank der ondernemingen was zijn onderneming actief in: gespecialiseerde bouwwerkzaamheden, reparatie van apparatuur, afwerking van de gebouwen, transport allerlei, de bouw van rioleringen, ... De uitbating van een zelfstandige activiteit in het huurgoed werd contractueel uitdrukkelijk uitgesloten, namelijk in art. 1 van de door de gedingpartijen op 19 april 2005 onderschreven huurovereenkomst. De voormelde tekortkomingen maken de ernstige contractuele wanprestatie van de eisende partijen uit op grond waarvan de gerechtelijke ontbinding van de huur in hun nadeel verantwoord is.
De huur wordt ontbonden op 31 december 2010.
De gevorderde huurachterstal van 2.016 euro wordt als dusdanig niet betwist, net zo min als de wederverhuringsvergoeding.
...
Cassatie 26/12/2014, Georges V arrest, AR C.14.0168.N
samenvatting
De rechter die uitspraak moet doen over de vordering tot ontbinding van een wederkerige overeenkomst, dient de omvang en de draagwijdte te onderzoeken van de door de partijen aangegane verbintenissen en, aan de hand van de feitelijke omstandigheden, te beoordelen of de aangevoerde wanprestatie voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken (1). (1) Cass. 24 september 2009 , AR C.08.0346.N, AC 2009 , nr. 524.
Het verder exploiteren van een handelszaak na instelling van een vordering tot ontbinding sluit de ontbinding niet uit.
Arrest
Nr. C.14.0168.N
GRAND HOTEL GEORGES V cvba, met zetel te 8400 Oostende, Vlaanderenstraat 42,
eiseres,
tegen
R. P.,
verweerder,
I. RECHTSPLEGING VOOR HET HOF
Het cassatieberoep is gericht tegen het vonnis in hoger beroep van de rechtbank van eerste aanleg te Brugge van 18 december 2013.
II. CASSATIEMIDDEL
De eiseres voert in haar verzoekschrift dat aan dit arrest gehecht is, een middel aan.
III. BESLISSING VAN HET HOF
Beoordeling
1. Krachtens artikel 1184, eerste lid, Burgerlijk Wetboek is de ontbindende voorwaarde in wederkerige contracten altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.
De rechter die uitspraak moet doen over de vordering tot ontbinding van een we-derkerige overeenkomst, dient de omvang en de draagwijdte te onderzoeken van de door de partijen aangegane verbintenissen en, aan de hand van de feitelijke omstandigheden, te beoordelen of de aangevoerde wanprestatie voldoende ernstig is om de ontbinding uit te spreken.
2. Aan de vordering tot ontbinding gaat de ingebrekestelling van de schul-denaar vooraf. Deze ingebrekestelling kan gebeuren in de inleidende dagvaarding.
3. De omstandigheid dat de schuldenaar na de dagvaarding de verbintenis alsnog uitvoert, sluit niet uit dat de rechter oordeelt dat de niet-nakoming in het ver-leden waarvoor de schuldenaar eerder in gebreke werd gesteld, van dien aard is dat zij de ontbinding van de overeenkomst wettigt.
4. Uit het arrest blijkt dat:
- de eiseres een handelshuis huurt van de verweerder;
- de eiseres als huurder op 13 oktober 2011 werd aangemaand voor de achterstal-lige huurtermijnen van augustus, september en oktober 2011;
- de verhuurder op 9 maart 2012 overging tot dagvaarding strekkende tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de betaling van de achterstallige huurter-mijnen voor de periode van december 2011 tot maart 2012 en een saldo voor de maanden oktober en november 2011;
- de eiseres na de betekening van de dagvaarding en voor de inleidende terecht-zitting de achterstallige huurgelden betaalde;
- de eiseres aanvoert dat de vordering tot ontbinding niet kan worden ingewilligd omdat zij door de betaling van de achterstallige huurgelden niet meer in verzuim is.
5. De appelrechters die vaststellen dat op 9 maart 2012 gedurende vier opeen-volgende maanden geen huur werd betaald en ook voordien in oktober 2011 de ei-seres diende aangemaand te worden tot betaling van de huurprijs en op grond hiervan oordelen dat "het aanhoudend niet betalen van de contractuele huurprijs, zonder voorafgaande verwittiging, verantwoording of duiding, manifest de ontbinding van de huur in het nadeel van [de eiseres] [rechtvaardigt]", verantwoorden hun beslissing naar recht.
Het middel kan niet worden aangenomen.
Dictum
Het Hof,
eenparig beslissend,
Verwerpt het cassatieberoep.
Veroordeelt de eiseres tot de kosten.
Bepaalt de kosten voor de eiseres op 943,92 euro.
Dit arrest is gewezen te Brussel door het Hof van Cassatie, eerste kamer
Noot: De rechtbank van Koophandel te Oudenaarde oordeelde in haar
vonnis van din, 03/03/2015, A.R.: A/14/00165 dat een dagvaarding steeds voorafgegaan dient te woorden door een aanmaning.
Het heel bijzondere twee sterren Georges V hotel zou volgens een stadslegende spoken hebben die tussen de greten en achter los behang zitten... Maar hierover gaat het proces niet.