Geen enkele wettelijke bepaling staat eraan in de weg dat de partijen een huurovereenkomst van korte duur in onderling overleg beëindigen.
Het vermoeden dat een huurovereenkomst van korte duur geacht wordt voor een periode van negen jaar te zijn gesloten, is niet van toepassing wanneer de partijen ze in onderlinge overeenstemming hebben beëindigd.
Een huurovereenkomst van korte duur die regelmatig werd beëindigd, wordt slechts geacht voor een periode van negen jaar te zijn gesloten vanaf de datum waarop zij in werking is getreden, indien de huurder, na het verstrijken van die huurovereenkomst, het goed blijft betrekken zonder verzet van de verhuurder en zonder dat enige nieuwe overeenkomst wordt gesloten of wanneer hij het goed blijft betrekken krachtens een nieuwe, tussen dezelfde partijen gesloten overeenkomst.
AR nr. C.16.0031.F
N.G. t/ C.M.
I. Rechtspleging voor het Hof
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis in hoger beroep van de Rechtbank van Eerste Aanleg Luik van 30 september 2015.
...
III. Beslissing van het Hof
Beoordeling
Rechtsleer:
• M. Dambre en B. Hubeau, Woninghuur in APR, Antwerpen, Kluwer, 2002, p. 355, nr. 942;
• A. De Boeck, «De uitzonderingen op de negenjarige huur» in A. Van Oevelen (ed.), Woninghuur, Brugge, die Keure, 2009, (151), p. 157, nr. 257.
Rechtspraak:
• Rechtbank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen Afdeling Brugge, sectie Burgerlijke Rechtbank, 10e Kamer quater – 9 november 2015, RW 2016-2017, 788
Samenvatting
Noch art. 3 § 2, vierde lid en art. 12 Woninghuurwet noch enige andere wetsbepaling beletten dat de partijen bij een woninghuurovereenkomst in onderlinge overeenstemming, overeenkomstig het in art. 1134 BW vastgelegde beginsel van de wilsautonomie, de door de verhuurder gegeven opzegging met het oog op de persoonlijke of familiale ingebruikneming van het goed als niet-bestaande beschouwen, zodat de overeenkomst alsnog op een andere wijze kan worden beëindigd.
De verplichtingen die voor de verhuurder voortvloeien uit een door hem gegeven opzegging, kunnen rechtsgeldig herroepen worden door een later akkoord van partijen om de huurovereenkomst in der minne te beëindigen vooraleer deze opzeggingstermijn is verstreken (vgl. in enigszins andere zin: Rb. Leuven 16 maart 2011, RW 2013-14, 267). De inhoud van de (te bewijzen) afspraken tussen de partijen is hierbij voor doorslaggevend belang.
Tekst vonnis
E.D. t/ P.M. en C.L.
...
3. De grond van de zaak
1. Appellant herneemt zijn oorspronkelijke vordering strekkend tot de hoofdelijke veroordeling van geïntimeerden tot betaling van een vergoeding van achttien maanden huur, zijnde 10.748,88 euro, vermeerderd met de interesten.
Appellant baseert zijn vordering op art. 3 § 2, vierde lid Woninghuurwet.
De eerste rechter heeft deze vordering afgewezen als ongegrond.
Geïntimeerden besluiten tot de ongegrondheid van het hoger beroep van appellant.
2. Op 23 februari 2011 hebben de partijen een huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats gesloten voor een termijn van één jaar, een aanvang nemend op 1 mei 2011 en eindigend op 30 april 2012.
De huurovereenkomst van een dergelijke korte duur verstrijkt niet automatisch bij het bereiken van de vervaldag. De partij die aan de overeenkomst een einde wil maken, dient ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging te betekenen.
In dit geval werd de huurovereenkomst niet opgezegd tegen de vervaldag, dit is tegen 30 april 2012. Bijgevolg, en in tegenstelling tot wat geïntimeerden menen, ontstond automatisch een negenjarige huurovereenkomst te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huur van korte duur in werking is getreden, zijnde in dit geval vanaf 1 mei 2011 (art. 3 § 6, laatste lid Woninghuurwet).
Vanaf de omzetting van de huur van korte duur in een negenjarige woninghuur waren alle opzeggingsmogelijkheden van de negenjarige huurovereenkomsten, zoals de opzeggingsmogelijkheid voor eigen betrekking of door familie, bepaald in art. 3, § 2 Woninghuurwet, wel degelijk van toepassing. Overeenkomstig art. 3 § 6, laatste lid Woninghuurwet blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke waren bepaald in de aanvankelijk gesloten huurovereenkomst van korte duur.
...
4. Bij brief van 1 november 2012, aangetekend verstuurd op 3 november 2012, hebben geïntimeerden appellant in kennis gesteld van de opzegging van de huurovereenkomst als volgt:
“Conform de wet op de woninghuur deel ik u mee dat ik de huurovereenkomst opzeg die ik met u heb gesloten op 23 februari 2011 en die betrekking heeft op het appartement gelegen te (...).
“De huurovereenkomst wordt beëindigd met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden. Deze opzegging gaat in op de eerste dag van de volgende maand, nl. op 1 december 2012 en verstrijkt op 31 mei 2013.
“De reden van opzegging is “persoonlijk gebruik”. Ik ben voornemens het goed persoonlijk en werkelijk te laten betrekken door onze dochter en haar man. Conform de wet op de woninghuur vermeld ik hier de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap die zij met mij als verhuurder heeft, te weten: (...), bloedverwante in eerste graad.
...”
Dit betreft een kennisgeving van een opzegging op grond van art. 3, § 2 van de Woninghuurwet.
...
6. Appellant heeft het huurgoed “reeds” tegen 1 december 2012 verlaten. Het staat niet ter discussie dat geïntimeerden dit wisten.
De partijen geven hier elk een eigen verklaring voor. Volgens appellant bestond er een overeenkomst tussen de partijen tot inkorting van de opzegtermijn, in die zin dat de opzegtermijn zou lopen tot 1 december 2013 in plaats van tot 31 mei 2013, maar zonder te raken aan het eventuele recht van appellant op een “uitzettingsvergoeding”. Volgens geïntimeerden was er een akkoord tussen de partijen tot stand gekomen om de huurovereenkomst “gewoon” te beëindigen op 1 december 2012 en niets van hun aanspraken te laten gelden.
Het komt aan de partijen toe om hun respectieve beweringen te bewijzen (art. 870 Ger.W.).
6.1. Het is niet aangetoond dat appellant een tegenopzegging heeft gegeven in de zin van art. 3 § 5, laatste lid Woninghuurwet, met het oog op de beëindiging van de huurovereenkomst (tegen 1 december 2012).
De opzegging is een rechtshandeling, waarbij één van de partijen haar wederpartij op basis van een eenzijdige wilsuiting te kennen geeft dat zij de overeenkomst wenst te beëindigen.
Het verlaten van het huurgoed maakt op zich geen (rechtsgeldige) opzegging door appellant uit. Appellant heeft geen opzegging aan geïntimeerden ter kennis gebracht.
6.2. Appellant maakt ten onrechte gewag van een “inkorting” van de opzeggingstermijn van zes maanden, namelijk tot 1 december 2013 in plaats van tot 31 mei 2013.
Appellant kon zulks niet op rechtsgeldige wijze eenzijdig beslissen, terwijl een akkoord met geïntimeerden niet ten genoege van recht bewezen is, dit is volgens de toepasselijke burgerlijke bewijsregels.
6.3. Noch art. 3 § 2, vierde lid en art. 12 Woninghuurwet noch enige andere wetsbepaling beletten dat de partijen bij een woninghuurovereenkomst in onderlinge overeenstemming, overeenkomstig het in art. 1134 BW vastgelegde beginsel van de wilsautonomie, de door de verhuurder gegeven opzegging met het oog op de persoonlijke of familiale ingebruikneming van het goed als niet-bestaande beschouwen, zodat de overeenkomst alsnog op een andere wijze kan worden beëindigd.
In deze zin staat het de partijen vrij overeen te komen om de opzegging die door de verhuurder werd betekend op grond van voornoemd art. 3, § 2 Woninghuurwet, te vervangen door een vervroegde en gezamenlijk overeengekomen beëindiging, los van elke vergoeding. In dit geval is de verhuurder op grond van art. 3, § 2, vierde lid Woninghuurwet geen enkele vergoeding (meer) verschuldigd aan de huurder (vgl. Cass. 27 november 2008, C.07.0377.F, Arr.Cass. 2008).
Hierbij dient opgemerkt te worden dat het recht van de huurder in een woninghuurovereenkomst om van de verhuurder schadevergoeding te vorderen wanneer deze de opzegging voor werkelijk en persoonlijk gebruik niet correct ten uitvoer legt, van dwingend recht is ten voordele van de huurder. De huurder kan hiervan pas afstand doen als dit recht daadwerkelijk is ontstaan, namelijk vanaf het ogenblik waarop de verhuurder kennis heeft gegeven van de opzegging (vgl. GwH 26 november 2009, nr. 189/2009).
Bovendien wordt afstand van recht niet vermoed, maar moet dit bewezen worden (vgl. Cass. 24 december 2009, C.09.0024.N, Arr.Cass. 2009, p. 3231, nr. 788).
Geïntimeerden laten na de door hen beweerde overeenkomst tot minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst te bewijzen volgens de toepasselijke burgerlijke bewijsregels.
Uit de voorliggende gegevens en stukken blijkt niet dat de partijen overeengekomen zijn om de opzegging door geïntimeerden met het oog op de ingebruikneming van het goed door hun dochter als niet-bestaande te beschouwen en te vervangen door een vervroegde en gezamenlijk overeengekomen beëindiging van de huurovereenkomst, zonder enige vergoeding.
Het is niet aangetoond dat appellant afstand heeft gedaan van zijn recht om een vergoeding op grond van voornoemd art. 3, § 2, vierde lid Woninghuurwet, te vorderen.
Uit de loutere omstandigheid dat geïntimeerden tot dusver de huurgelden voor de periode van 1 december 2013 tot en met 31 mei 2014 niet hebben gevorderd van appellant, kan niet worden afgeleid dat de partijen de minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst (per 1 december 2013) zijn overeengekomen, noch dat appellant van zijn kant afstand heeft gedaan van zijn recht om de “uitzettingsvergoeding” te vorderen.
...
6.4. Appellant verwijst naar een arrest van 26 november 2009 van het Grondwettelijk Hof, waarin beslist werd dat het tijdstip van de tegenopzegging of het ontbreken daarvan irrelevant is voor het al dan niet handhaven van de “uitzettingsvergoeding” (zie GwH 26 november 2009, nr. 2009/189).
...
Anders dan appellant meent, is het onderhavige geschil niet gelijk(soortig) aan de situatie waarover het Grondwettelijk Hof zich bij arrest van 26 november 2009 heeft uitgesproken. In huidige zaak is er immers geen sprake van een tegenopzegging door appellant.
Het arrest van 26 november 2009 van het Grondwettelijk Hof laat de mogelijkheid onverlet dat de partijen overeenkomen om de opzegging door de verhuurder met het oog op de persoonlijke ingebruikneming van het goed als niet-bestaande te beschouwen, zodat de overeenkomst alsnog op een andere wijze kan worden beëindigd (principe van de wilsautonomie; zie supra).
De verplichtingen die voor de verhuurder voortvloeien uit een door hem gegeven opzegging, kunnen rechtsgeldig herroepen worden door een later akkoord van partijen om de huurovereenkomst in der minne te beëindigen vooraleer deze opzeggingstermijn is verstreken (vgl. in enigszins andere zin: Rb. Leuven 16 maart 2011, RW 2013-14, 267). De inhoud van de (te bewijzen) afspraken tussen de partijen is hierbij voor doorslaggevend belang.
7. De huurovereenkomst werd beëindigd door de opzegging van geïntimeerden per 31 mei 2014.
Het is aangetoond dat mevr. I.M. het kwestieuze onroerend goed niet heeft betrokken onder de voorwaarden en binnen de termijnen bepaald in art. 3, § 2 Woninghuurwet. Het appartement werd integendeel verhuurd aan mevr. G.M.G., die geen familielid is in de zin van art. 3 § 2, eerste lid Woninghuurwet. Dit gegeven wordt op zich niet betwist, laat staan weerlegd, door geïntimeerden. In dit verband kan ook verwezen worden naar de erkenning door geïntimeerden in hun brief van 5 december 2013.
Geïntimeerden werpen niet op, laat staan bewijzen, dat er sprake is van buitengewone omstandigheden in de zin van art. 3 § 2, vierde lid Woninghuurwet.
Derhalve zijn geïntimeerden de in art. 3 § 2, vierde lid Woninghuurwet bepaalde vergoeding verschuldigd aan appellant.
...