Art. 1731, § 2 BW bepaalt dat indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, de huurder het goed moet teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is tenietgegaan of beschadigd.
De bewijslast van huurschade ligt bij de verhuurders.
Een plaatsbeschrijving op het einde van de huurovereenkomst moet omstandig, nauwkeurig en gemotiveerd. Die nauwkeurigheid onderstelt de vermelding van alle opmerkingen van de betrokken partijen, met vermelding van wie deze heeft gemaakt. Het is een afzonderlijk, zelfstandig en gewichtig document, waarbij het niet volstaat om op de plaatsbeschrijving bij aanvang enige handgeschreven vermeldingen aan te brengen.
Een plaatsbeschrijving, zowel bij aanvang als bij einde van de huurovereenkomst, moet objectief moet zijn en niet eenzijdig, met eerbied voor het recht op tegenspraak. Dit laatste principe onderstelt dat elke partij kennis kan nemen van alle gegevens die in een verslag worden verwerkt of aan de basis ervan liggen, dat elke partij haar mening, bezwaren of verzet betreffende een deel of het geheel van die gegevens heeft kunnen verwoorden en dat van dit alles de weerslag is te vinden in het geschrift dat uiteindelijk wordt opgesteld.
Een proces-verbaal van een gerechtsdeurwaarder beantwoordt hier niet aan. Dit is des te maar zo wanneer dit PV als eenzijdig stuk geldt opgesteld in opdracht van de verhuurders, zonder enige tegenspraak. Dit geheel eenzijdig karakter staat objectieve vaststellingen in rechte, in de weg. Hiermee wil uiteraard in het geheel niet gezegd zijn dat een gerechtsdeurwaarder «partijdig» is, wel dat het beginsel van de tegenspraak – a fortiori – door de gerechtsdeurwaarder niet werd (kon worden) nageleefd bij een plaatsbeschrijving op eenzijdig verzoek zonder mogelijkheid op tegenspraak.
De tegenspraak is bij de plaatsbeschrijving primordiaal: een plaatsbeschrijving moet op tegenspraak gebeuren, anders heeft zij geen waarde. Evenmin dient getwijfeld aan de deskundigheid van de gerechtsdeurwaarder inzake een plaatsbeschrijving.
Maar het gaat niet om een deskundige die door alle partijen werd aangesteld en ook niet om een gerechtsdeskundige die door een rechtbank in een bepaalde zaak wordt aangesteld met een welbepaalde opdracht.
H.W. en R.E. t/ T.D. en L.K.
...
Overwegende dat eisende partijen op 22 februari 2010 aan verwerende partijen een woning verhuurden gelegen te (...) voor een periode van negen jaar, ingaande op 15 mei 2010. De huurders hebben de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 mei 2017. Eisende partijen hebben het pand opnieuw verhuurd met ingang vanaf 1 juni 2017.
Rechtsleer:
• Y. Merchiers, Le bail en général in Rép.not., VII, Les Baux, I, Burssel, Larcier, 1997, p. 219, nr. 283.
• A.Van Oevelen , “Knelpunten gemene huur”, in A. Verbeke (ed.), Knelpunten huur, Antwerpen, Intersentia, 2003, (1), p. 4, nr. 3.
Rechtspraak:
• Rechtbank Brussel 12 oktober 1995, T. Vred. 1996, 326.
• Rechtbank Leuven 22 januari 1997, TBBR 1998, 154.
• Rechtbank Brugge 30 mei 1997, T. Huur 1997-98, 200, noot C. Van Der Elst.
• Vredegerecht Brussel 21 maart 1997, T. Vred. 1998, 363.