De woninginspecteur dient geen onderzoek te voeren naar de verantwoordelijke voor of de oorzaken van de oorzaak van de gebreken. Evenmin dient hij het de gebreken af te toetsen aan de woninghuurwetgeving en/of het algemeen verbintenissenrecht moet worden beoordeeld. Dit laatste is de taak van de rechter. Die onder meer de kwaliteitsnormen geoordeeld en in functie hiervan oordeelt over de nietigheid van de huurovereenkomst, de geldigheid van de instemming van de huurders, de verplichting tot uitvoering van werken en de oekenning van een vergoeding wegens mingenot.
De taak van de woninginspecteur betreft de vaststelling in het kader van de in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode opgenomen normen
(. .. )
Inzake:
V. P., wonende te 9920 Lovendegem,( ... ), vertegenwoordigd door M' Hilde TFELT, advocaat te 9920 Lovendegem, Dorp 23 eisende partij;
Tegen:
V.D.J., wonende te 9920 Lovendegem, (. .. ),
V.P. L., wonende te 9920 Lovendegem, (. .. ), verwerende partij;
1. Procedure
( ... )
2. Relevante feitelijke gegevens
De exceptio non adimpleti contractus op een correcte manier toegepast in de woninhuur
zie Vredegerecht van het kanton Gent 1, 15/09/2014
A.R. Nr. 140389
Op de openbare terechtzitting van vijftien september tweeduizend veertien, in de gerechtszaal van het vredegerecht van het kanton Gent 1, werd het volgende vonnis uitgesproken.
IN ZAKE:
eiser JP,
tegen:
verweerders,
Mr. Elfri De Neve
Gelet op het verzoekschrift, ter griffie neergelegd op 28 maart 2014, de conclusies van partijen en de door hen voorgelegde overtuigingsstukken;
Gehoord de partijen in hun verklaringen, bij monde van hun raadsman, op de openbare terechtzitting van 1 september 2014;
De vordering strekt er toe verweerders solidair te doen veroordelen om aan eiser het bedrag van € 1. 787,50 te betalen voor achterstallige huurgelden meer de in de loop van het geding te vervallen huurgelden en een vergoeding van € 1.300,- wegens opzeg in de loop van het tweede jaar huur, voorbehoud te horen verlenen voor eventuele huurschade en de huurwaarborg te doen vrijgeven in het voordeel van eiser;
Bij conclusie, ter griffie neergelegd op 2 en 3 juni 2014, hebben verweerders een tegenvordering ingesteld teneinde eiser te doen veroordelen om bovenop de weg te vallen ingehouden huurgelden van€ 1.787,50 nog een bedrag van € 1.300,- te betalen meer de gerechtelijke intresten;
Bij conclusie, ter griffie neergelegd op 13 juni 2014, heeft eiser afgezien van zijn vordering tot betaling van€ 1.300,- wegens opzeg tijdens het tweede jaar huur doch dringt hij aan voor het overige van zijn vordering;
Bij conclusie, ter griffie neergelegd op 8 augustus 2014, hebben verweerders gepreciseerd dat zij € 1.300,- vorderen bovenop het bedrag van € 1.137,50 dat op de huur werd ingehouden en niet € 1.787,50 zoals in de eerdere conclusie was vermeld;
De partijen hebben door bemiddeling van … en … op 13 februari 2013 een woninghuurovereenkomst afgesloten betreffende een appartement te …, … gelijkvloerse verdieping voor een duur van negen jaar vanaf I maart 2013 en tegen een huurprijs van € 650,- per maand (enig stuk, dossier van eiser, stuk 1, dossier van verweerders);
Dit huurcontract werd niet geregistreerd zodat verweerders op grond van art. 3 § 5, 3e lid van de Woninghuurwet op ieder moment, ook tijdens het tweede jaar, deze huur konden beëindigen zonder een opzegtermijn te moeten laten en zonder de in het tweede lid bepaalde vergoeding verschuldigd te zijn;
Aldus heeft eiser terecht ingezien dat hij op de aanvankelijk gevorderde vergoeding van€ 1.300,- gelijk aan twee maanden huur geen aanspraak mocht maken en daarvan afgezien;
Reeds op 2 september 2013 maakten verweerders hun beklag bij de beide immobiliënagentschappen dat er een vochtprobleem was in de badkamer en per brief van 25 september 2013, aangetekend verstuurd op 30 september 2013 hebben zij dit herinnerd (stukken 3 en 4, dossier van verweerders) en op 22 en 24 oktober 2013 rechtstreeks aan eiser (stukken 5 en 6, dossier van verweerders);
Geen reactie, evenmin als op de aangetekende brieven van 2 november 2013, 23 november 2013 en 31 december 2013 (stukken 7, 8 en 9, dossier van verweerders);
Nochtans hadden verweerders reeds in de brief van 22 oktober 2013 aangekondigd dat zij indien er geen oplossing kwam een deel van de huur zouden inhouden (stuk 5, dossier van verweerders);
Dit is een perfecte toepassing van de niet-uitvoeringsexceptie en aldus hebben verweerders terecht voor de maanden november en december 2013 de helft van de huur ingehouden zijnde 2 x € 325,- die deel uitmaken van het bedrag dat thans door eiser wordt gevorderd;
Pas daar bleek eiser gevoelig voor zodat de makelaar in zijn opdracht per brief van 20 januari 2014 liet weten dat alles was toe te schrijven aan het feit dat verweerders onvoldoende verluchtten en verwarmden (stuk 10, dossier van verweerders);
In diezelfde brief stelde eiser voor om een en ander te laten vaststellen door een expert en dat is precies wat verweerders hebben gedaan namelijk dat zij architect D. ter plaatse hebben laten komen die in een verslag van 11 februari 2014 concludeert dat er inderdaad sprake is van condensatie, toe te schrijven aan koudebruggen maar ook van andere oorzaken zoals een gebrek in de dakverdichting en besluit: « Verluchten van de aangetaste ruimtes heeft geen invloed op de schimmelvorming zolang de oorzaken van de schimmelvorming niet duurzaam zijn opgelost. Meer zelfs: elke investering in renovatiewerken aan de binnenzijde van de drie aangetaste ruimtes is zinloos. Het geïnvesteerde geld wordt beter aangewend om de oorzaken te remediëren.» (stuk 12, dossier van verweerders);
Dit verslag is eenzijdig doch eiser van zijn kant legt geen vaststellingen voor waaruit iets anders zou moeten blijken en het verslag van de heer D, dat trouwens afdoende gedocumenteerd is met foto's en waaruit men mag aannemen dat er ernstige aantasting door schimmel was van én de slaapkamer, én de badkamer, én de toiletruimte;
Eiser vraagt dat de rechtbank ter plaatse zou gaan kijken met een deskundige maar dat heeft geen zin nu verweerders daar reeds sedert 1 april niet meer wonen en het te verwachten is dat eiser ondertussen de zaak heeft laten herstellen;
De voorgelegde foto's liegen er niet om dat dit nodig zal geweest zijn (stuk 15 dossier van eisers);
Uit de plaatsbeschrijving blijkt dat het appartement uit 10 ruimten bestaat (stuk 2, dossier van verweerders) waarvan een aantal ruimten echt gebruikt worden: eetplaats, leefruimte en keuken, en er evenveel ruimten niet konden gebruikt worden: toilet, slaapkamer en badkamer;
Rekening houdende met het feit dat er slechts één slaapkamer in het appartement was zodat verweerders noodgedwongen in de woonkamer moesten slapen, en dat er slechts één badkamer en één toilet was, komt men tot de conclusie dat de genotswaarde van de niet bruikbare lokalen de helft bedraagt van de genotswaarde van het 'geheel zodat de vergoeding voor genotsderving wegens het vocht en de schimmel mag worden begroot op de helft van de huurprijs over de periode september 2013 tot maart 2014;
De hinder door vocht en schimmel is immers mettertijd gestegen totdat het appartement helemaal niet meer bewoonbaar was en verweerders terecht het initiatief hebben genomen om te verhuizen;
Aldus komt er aan verweerders een vergoeding voor genotsderving toe van 7 x € 325,00 zijnde de helft van de huurprijs = € 2.275,00
Verweerders leggen bewijzen voor (stukken 14, dossier van verweerders)
waaruit blijkt dat zij betaald hebben:
november 2013 € 325,00
december 2013 € 325,00
januari 2014 € 162,50
februari 2014 € 650,00
maart 2014 € 650,00
Dit betekent derhalve een tekort van:
november 2013 € 325,00
december 2013 € 325,00
januari 2014 € 487,50
februari 2014 € 0,00
maart 2014 € 0.00
totaal: € 1.137,50
In de kering maken verweerders derhalve terecht aanspraak op betaling van:
€ 2.275,00 - € 1.137,50 = € 1.137,50
De hoofdvordering is derhalve totaal ongegrond en de tegenvordering grotendeels gegrond en derhalve is het eiser die als de in het ongelijk gestelde partij moet worden beschouwd en alle kosten van het geding zal moeten dragen;
De vrederechter, uitspraak doende op tegenspraak en in eerste aanleg,
OM DEZE REDENEN
Gelet op de artikelen 2, 30, 34, 37, 38 en 41 van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken,
verklaart de vordering en de tegenvordering ontvankelijk, de eerste ongegrond en de tweede grotendeels gegrond,
veroordeelt eiser om aan verweerders het bedrag van€ 1.137,50 te betalen meer de gerechtelijke intresten vanaf 2 juni 2014,
verwijst eiser tot de kosten van het geding, begroot aan de zijde van eiser op € 40,- rolstelling, en aan de zijde van verweerders op€ 715,- rechtsplegingsvergoeding,