Verkoop onroerend goed en wet juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij

Een verkoopsovereenkomst van een onroerend goed kan niet bewezen worden door een e-mail.

Bij artikel 17 van de wet van 11 maart 2003 betreffende bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij wordt voorgeschreven:

“Artikel 16 is niet van toepassing op de contracten die tot één van de volgende categorieën behoren:

1° contracten die rechten doen ontstaan of overdragen ten aanzien van onroerende zaken, met uitzondering van huurrechten;

(…)”.

Artikel 16 van dezelfde wet luidt:

Ҥ 1.

Aan elke wettelijke of reglementaire vormvereiste voor de totstandkoming van contracten langs elektronische weg is voldaan wanneer de functionele kwaliteiten van deze vereiste zijn gevrijwaard.

§ 2.

Voor de toepassing van § 1, moet in overweging worden genomen dat:

aan de vereiste van een geschrift is voldaan door een opeenvolging van verstaanbare tekens die toegankelijk zijn voor een latere raadpleging, welke ook de drager en de transmissiemodaliteiten ervan zijn;
aan de uitdrukkelijke of stilzwijgende vereiste van een handtekening is voldaan wanneer deze laatste beantwoordt aan de voorwaarden van ofwel artikel 1322, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, ofwel van artikel 4, § 4, van de wet van 9 juli 2001 tot vaststelling van bepaalde regels in verband met het juridische kader voor elektronische handtekeningen en certificatiediensten;
aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt, kan worden voldaan door om het even welk procedé dat waarborgt dat de vermelding effectief uitgaat van deze laatste.
(…)”.

Een verkoopovereenkomst van een onroered goed is een contract dat rechten overdraagt in verband met een onroerende zaak. Bij toepassing van de hierboven geciteerde wetsbepalingen (die geen onderscheid maken tussen onderhandse akten of authentieke akten) kan een dergelijke overeenkomst niet worden bewezen (zelfs niet tot stand komen) aan de hand van elektronische technieken. Ten aanzien van een (beweerde) langs elektronische weg tot stand gekomen verkoopovereenkomst inzake een onroerend goed is immers voldaan, noch aan de vereiste van een geschrift, noch aan de vereiste van een handtekening, noch aan de vereiste van een geschreven vermelding van degene die zich verbindt. Dat de geïntimeerden nooit zouden hebben betwist dat de betrokken e-mailberichten van hen afkomstig zijn, kan daaraan niets veranderen.

Aangezien de verkoop van een onroerend goed in de regel een rechtshandeling betreft waarvan de waarde 375 EUR te boven gaat, is bewijs door getuigen of vermoedens niet toegelaten (art. 1341 BW).